Excesos de cabida :¿Cómo registrarlos?
Indíce
Quería comentarles un asunto sobre inscripción de defectos y excesos de cabida. Se trata de una herencia de mis abuelos. Las escrituras del pueblo son las de alrededor del año 1950 más o menos. En la mayoría de ellas, la escritura hace referencia a parcelas con una superficie que el catastro actualmente considera diferente. Es por ello por lo que la notario nos ha comentado que dependiendo de la superficie y de si es primera inscripción o no habrá unos procedimientos u otros para registrar excesos de cabida (los defectos parecen más sencillos).
Según me he estado informando, y dejando de lado todo proceso que sea por vía judicial para evitar costos, he visto que se distinguen entre dos casos, pero tengo dudas en ellos:
1)Excesos de cabida
1.1) Caso de que la finca no está inscrita en el registro de la propiedad:
En este caso, según he visto, existen 4 posibilidades. Descartando el expediente de dominio y el acta de notoriedad, ambos por vía judicial, se podría:
-Inmatricular la finca con el título de adquisición de herencia haciendo constar en el cuaderno particional de herencia que la superficie real es la que figura en la descripción catastral más la escritura de adquisición anterior de los abuelos.
-Inmatricular la finca con el título de adquisición de herencia haciendo constar en el cuaderno particional de herencia que la superficie real es la que figura en la descripción catastral más un acta de notoriedad complementaria. ¿Esto último qué es, un acta notarial de presencia y notoriedad de la notario?
En estos dos casos, si no registro la parcela pero le hago una venta a mi hijo, quien la compra por la mayor cabida, o sea, la superficie catastral, ¿Sería más sencillo de poder registrar?. ¿Con una compra-venta o bien poniéndolo a nombre de mi mujer en gananciales llevaría menos trámite que mediante el cuaderno particional o sería lo mismo?
1.2) Caso de que la finca está ya registrada:
En este caso también existen 4 posibilidades (aquí no he visto ningún trámite que se lleve mediante proceso judicial, bien sea mediante acta de notoriedad o mediante expediente de dominio). Así, las 4 posibilidades serían:
– Mediante acta de presencia y notoriedad, que consistiría en un acta notarial más un plano de situación del catastro más un informe técnico (de un perito, me imagino). ¿Sirve para cualquier % de exceso de cabida?
– Mediante certificación catastral más el título de adquisición anterior de los abuelos. Esto sería solo posible si el exceso de cabida es menor que un 20% de a superficie inscrita según he leído. ¿En caso contrario se debería acudir al caso anterior?
– Mediante certificado o informe técnico pertinente más la escritura de adquisición anterior. Es también para excesos de cabida inferiores a un 20% de la cabida inscrita. Este caso es para cuando no se disponga de la certificación catastral (no es mi caso).
– Por último se puede hacer constar en el registro cuando la superficie que se manifiesta en menor a un 5% de la cabida inscrita. En este caso sólo se debe manifestar y adjuntar la escritura de adquisición anterior de los abuelos. Pero mi duda aquí es, ¿Lo inscriben por la superficie que yo manifieste o solo lo hace constar pero lo inscribe según la superficie que viene en la escritura?.
*En el último caso del punto 1.2 tengo una duda. Hay una parcela que es según catastro un 23% superior en cabida que lo que figura según escritura. En este caso podría hacer lo siguiente: manifiesto que es superior su cabida rebajando su % del 23 al 19%, por ejemplo, para que se inscriba con esa superficie acogiéndome al apartado cuarto del punto 1.2. Y posteriormente le puedo hacer una venta a mi hijo ya que ya estaría por debajo del 20% y sólo haría falta el certificado catastral más el título anterior (el cuaderno particional). Pero en este caso serían dos excesos de cabida consecutivos y según he leído esto puede generar que se rechace la inscripción. ¿será aún posible esta opción?.
2) Defectos de cabida
En este caso sólo he visto que si no causa daños a terceros no habrá problemas, según el articulo art. 53.10 de la ley 13/1996. Luego supongo que llevando el cuaderno particional que haga referencia a dicha parcela por su menor cabida y la certificación catastral pertinente no habría problemas.
2.1) Caso de que la finca no esté inscrita en el registro de la propiedad:
– ¿En este caso se inmatricularía la finca con el título de adquisición de herencia haciendo constar en el cuaderno particional de herencia que la superficie real es la que figura en la descripción catastral más la escritura de adquisición anterior de los abuelos?.
2.2) Caso de que la finca está ya registrada:
– ¿En este caso se inscribiría la finca de acuerdo a la escritura (con los m2 de la misma) sin hacer constar los m2 del catastro? ¿Sólo se haría mención a la ref. catastral y nada más?.
En defecto de cabida, si hago una venta, ¿la debería hacer indicando la superficie que está registrada o indicando la que figura en el catastro a efectos de que el comprador lo pueda registrar más fácilmente?. En el caso de que la parcela esté sin inmatricular parece obvio que sería por la superficie catastral, pero… ¿y en el caso de que la parcela estuviera registrada previamente?
Debería procederse a realizar una análisis de la documentación
En principio, para poder hacer un análisis correcto de la situación jurídica planteada debería procederse a realizar una análisis de la documentación y que excedería de un mero servicio de consultorio gratuito.
Si desea puede hacernos una consulta a través de nuestra página web www.testamenta.es y si necesita más ayuda o asesoramiento en el proceso de gestión de la herencia o aceptación de la misma, puede contactar con nosotros en testamenta@testamenta.com.
